L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative du bien loué.

A défaut d’accord des parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et le prix couramment pratiqué dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu’au moment du renouvellement du contrat de bail, le nouveau loyer est plafonné, sauf modification notable, notamment, des caractéristiques du local loué.

Que comprennent les caractéristiques du local loué?

En l’espèce, le commerce de brasserie exploité disposait d’une terrasse implantée sur le domaine public qui avait été agrandie.

Selon l’expert désigné pour évaluer le loyer du bail renouvelé, cet agrandissement représentait “un avantage exceptionnel pour les preneurs”.

Cet avantage justifiait, selon lui, une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative, ce qui permettait aux bailleurs d’obtenir le déplafonnement du loyer.

La cour suprême, a  considéré que l’extension de la terrasse en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2021, 20-12.901, Publié au bulletin