Les baux portant sur des logements appartenant à des organismes HLM sont régis par des dispositions dérogatoires au droit commun des baux d’habitation et, notamment, pour les logements ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, tels ceux acquis au moyen d’un prêt locatif intermédiaire, par l’article 40, I de la loi du 6 juillet 1989 qui leur déclare inapplicables certains articles de cette loi et, en particulier, les dispositions de l’article 15 relatives au congé délivré par le bailleur.
Cependant, ces dispositions dérogatoires ne s’appliquent pas lorsque le logement fait l’objet d’un bail en cours soumis au droit commun des baux d’habitation lors de sa cession à un organisme HLM.
Or les baux reconduits étant de nouveaux baux, ceux-ci ne peuvent, lors de leur reconduction, demeurer régis par les dispositions de droit commun des baux d’habitation auxquelles ils étaient initialement soumis.
En conclusion, si un bien a été acquis par une société d’habitations à loyer modéré au moyen d’un prêt locatif intermédiaire et que le bail, venu à expiration, s’est trouvé reconduit postérieurement à cette acquisition, l’organisme HLM peut faire application, à compter de cette reconduction, de la législation applicable aux logements non conventionnés appartenant à un organisme d’habitation à loyers modérés.
Arrêt n° 339 du 28 mai 2020 (19-14.089) – Cour de Cassation – Troisième chambre civile.