La responsabilité quasi-contractuelle du bailleur d’habitation vis-à-vis du tiers occupant légitime.

Le bailleur d’un local d’habitation peut engager sa responsabilité quasi-contractuelle vis-à-vis du tiers occupant légitime tel que le compagnon de la locataire en titre.

Le principe dont dispose l’article 1165 du Code civil est que “Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121”. Ce texte pose le principe de l’effet relatif des conventions. Le contrat n’a, en principe, d’effet qu’à l’égard des parties contractantes. Il ne profite ni ne nuit aux tiers en ce sens qu’il ne peut les rendre ni créanciers ni débiteurs. Toujours en principe, il ne crée de lien d’obligation qu’entre les parties contractantes. Pourtant, la jurisprudence a de longue date admis qu’un tiers au contrat pouvait invoquer cet acte pour rechercher la responsabilité d’une partie, lorsqu’il subit un préjudice du fait de la mauvaise exécution du contrat.

En l’espèce, une jeune femme souscrit un contrat de bail d’habitation soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et réside avec son compagnon dans les locaux loués. Confronté à de nombreux problèmes d’infiltrations, elle met en demeure sa bailleresse d’entreprendre les travaux nécessaires pour y remédier. Le logement est considéré par la suite, tant par l’agence régionale de la santé que par les autorités préfectorales, impropre à l’habitation humaine. La location comprend celle d’un garage dans lequel se trouve le véhicule du compagnon de la locataire en titre. L’un des murs de ce garage s’effondre et endommage ledit véhicule. La locataire et son compagnon décident alors d’introduire une action en justice en dédommagement à l’encontre de la bailleresse sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Le jugement de première instance est favorable aux demandeurs. La bailleresse interjette appel de la décision. La cour d’appel de Lyon confirme en substance la décision rendue en première instance et développe dans ses motifs l’argument selon lequel le compagnon disposait d’une action quasi-contractuelle à l’égard de la bailleresse. En effet, n’étant pas titulaire du contrat d’habitation, il ne pouvait agir sur le fondement exclusivement contractuel mais pouvait en revanche se fonder sur cette situation de fait, le concernant, et agir en responsabilité quasi-contractuelle en conséquence de la mauvaise exécution du contrat par la bailleresse qui lui avait causé un dommage.

“Concernant les dégâts causés au véhicule de monsieur A entreposé dans le garage loué par sa compagne madame F, si celui ci n’était pas titulaire du bail d’habitation et si le propriétaire des lieux n’était pas lié par un contrat de dépôt et les obligations qui en découlent, il n’en demeure pas moins que la bailleresse a commis une faute quasi délictuelle en laissant une partie du mur de son garage s’effondrer par manque d’entretien sur un véhicule qui y était légitimement entreposé par la volonté conjuguée de son propriétaire et de la locataire.”

Lyon, 12 mai 2020, n° 18/07219