L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative du bien loué.

A défaut d’accord des parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et le prix couramment pratiqué dans le voisinage. 

L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit qu’au moment du renouvellement du contât de bail, le nouveau loyer est plafonné, sauf modification notable de ces éléments de détermination de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Cependant, le plafonnement n’est pas applicable :

  • En présence d’une exclusion conventionnelle ;
  • Si la durée du bail initial ou renouvelé est supérieure à neuf ans ;
  • Si le bail initial s’est poursuivi tacitement au-delà du terme contractuel au-delà de 12 ans;
  • En cas de modification notable des caractéristiques du local loué ;
  • Selon la nature des locaux : terrains nus, locaux monovalents et bureaux.

Dans l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 13 octobre 2021, la question posée était de savoir sur quels éléments il était possible de se baser pour déterminer la modification notable des caractéristiques du local loué.

En l’espèce, le commerce de brasserie exploité disposait d’une terrasse implantée sur le domaine public qui avait été agrandie et qui, selon les termes même du rapport de l’expert judiciaire désigné pour évaluer le loyer du bail renouvelé selon la valeur locative, représentait “un avantage exceptionnel pour les preneurs, par sa surface, le faible montant de la redevance d’occupation du domaine public payée en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux”.

Cet avantage justifiait, selon lui, une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative, ce qui permettait aux bailleurs d’obtenir le déplafonnement du loyer.

La cour suprême, a  considéré que l’extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2021, 20-12.901, Publié au bulletin