Lorsque le contrat de bail commercial arrive à son terme et qu’un congé est signifié au preneur à bail par le propriétaire bailleur, ce congé doit être accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction.

Pierre angulaire du statut des baux commerciaux, le droit au versement d’une indemnité d’éviction est aussi appelé propriété commerciale tant il obère les droits du propriétaire bailleur, de manière justifiée, a priori, puisque le congé sans offre de renouvellement prive le commerçant ou l’artisan de la possibilité de continuer d’exploiter son fonds.

L’indemnité d’éviction vise à réparer le préjudice que subit le locataire qui se voit privé de la possibilité de renouveler le bail commercial. Elle est constituée d’une indemnité principale, qui sera, selon le cas, une indemnité de remplacement ou une indemnité de transfert, et d’indemnités accessoires.

Le propriétaire ne peut se soustraire à son paiement sauf à exciper et d’un des motifs qui exonère le débiteur de son versement.

Lorsque les parties ne trouvent pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, le juge compétent désigne la plupart du temps un expert judiciaire qui se prononcera sur le montant de l’indemnisation que le propriétaire bailleur doit verser à son locataire.

Une fois versée, le preneur à bail peut-il ne pas utiliser les sommes pour sa réinstallation et opposer au propriétaire bailleur qui lui réclamerait le remboursement de l’indemnisation sur le fondement de la répétition de l’indu, l’autorité de la chose jugée ? 

C’est à cette question que devait répondre la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt publié au bulletin du 28 mars 2019.

La cour suprême a considéré que l’autorité de la chose jugée ne faisait pas obstacle à ce que le propriétaire bailleur réclame le remboursement de l’indemnité d’éviction non utilisée pour sa réinstallation.

« Mais attendu que l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ; qu’ayant relevé que, postérieurement à la décision du 17 juin 2010, M. et Mme Y… ne s’étaient pas réinstallés, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ; »

https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000038373288&fastReqId=230935643&fastPos=3