L’article 1104 du Code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Cette disposition est d’ordre public. »

L’application de ce grand principe du droit des contrats s’applique aux contrats de vente immobilière.

Le respect de ce principe s’apprécie au moment de la souscription du contrat de vente.

Dans le cas d’espèce, Madame V cède plusieurs lots de copropriétés occupés à Monsieur P, par une promesse unilatérale de vente.

La valeur vénale de lots occupés est inférieure à celle de lots vendus libres de toute occupation.

Monsieur P se rapproche des locataires, sans prévenir la venderesse, et négocie avec eux leur départ.

Postérieurement à la vente la venderesse apprend ces accords cachés et introduit une action judiciaire en indemnisation à l’encontre de son acquéreur.

Ce dernier est condamné au paiement de la somme de 300000 € au titre de dommages et intérêts.

La cour de cassation confirme la position des juges du fond et rappelle que :

La cour d’appel a exactement retenu que l’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’imposait en matière contractuelle.

Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, l’échange des consentements sur la vente intervient au moment de la signature de l’acte authentique.

C’est donc à cette date que le respect de l’obligation de loyauté et de bonne foi doit être apprécié.

Arrêt de la cour de cassation 3ème ch. civile 19 janvier 2022 n° 20-13951 Rejet.